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ニューデリーのセレクト・シティ・ウォークは、プラットフォームの最も価値ある資産です
米国のファンドマネジメント大手 Blackstone は、インド初の小売不動産上場トラストの新規株式公開を5月9日に開始し、最大320億インドルピー（3億9100万ドル）の調達を目指すと発表しました。 金曜日に提出された更新された目論見書.
Nexus Select Trust は、インドの14都市にある17の商業施設の株式を購入する機会を投資家に提供するもので、インド初の上場信託の上場に続き、インドの証券取引所に上場する Blackstone の3番目の REIT となります、 2019年のエンバシー オフィス パークス リート と マインドスペース・ビジネス・パークスREIT を2020年に発表します。
2014年から2021年まで平均10%の複合成長率を記録した後、2022年にはインドのGDPの60%近くを消費が占めるという統計を引用し、Blackstone はモールリートを消費拡大から利益を得る機会として売り込んでいます。
「同社は目論見書の中で、「インド最大の消費地プラットフォームを所有し、インド国内の14の著名都市で市場をリードする存在である当社のポートフォリオは、こうしたメガトレンドによる消費の伸びを活用するのに適した位置にあると確信しています。
モールはまだまだ流行る
この募集は5月11日まで行われ、140億ルピーのリテールトラストの新投資口と、現在REITのスポンサーが保有する180億ルピーの株式が含まれています。
Dalip Sehgalは、トラストのマネージャーのCEOです
目論見書の草稿が提出された 11 月の報道では、この株式売却で最大 40 億インドルピーが調達され、目論見書ではネクサスのポートフォリオが 2300 億インドルピー以上と評価されていることが関係者の話として紹介された。
ブックランニング・リード・マネージャーは、BoA Securities、CitiGroup、HSBC、JP Morgan、Morgan Stanley、およびインドのKotak Mahindra Capitalが務めています。
このポートフォリオの中で最も価値のある物件は、ニューデリーにある50万平方フィートのフリーホールド・モール「Select Citywalk」で、鑑定価格は455億インドルピーでした。この複合施設は、120万平方フィートのモールに加え、オフィスとホテルが含まれており、鑑定価格は446億インドルピーでした。
インド最大の高品質小売物件のプラットフォームと称される当トラストの資産には、18のショッピングセンター、3つのオフィスビル、4つのホテル、カルナータカ州のソーラーパークの全体または一部の権利が含まれています。12月31日現在、ポートフォリオは合計で920万平方フィートに及び、96％が賃貸されています。
2022年に黒字化
IPOによる純収入130億インドルピーから募集費用を差し引いた25億インドルピーは債務返済に充てられ、105億インドルピーは企業買収と債務証券の償還に充てられます。Blackstone によると、調達資金の一部は一般的な目的に使用される可能性もあるとのことです。この REIT は、ナショナル証券取引所とボンベイ証券取引所の両方に上場される予定です。
目論見書によると、12月31日までの9カ月間で、ポートフォリオの総収入は150億インドルピーとなり、2022年3月31日までの通期の140億インドルピーから増加しました。2022年3月期には1億1,000万ルピーの損失を計上したポートフォリオが、12月31日までの9カ月間で26億ルピーの利益を計上したことになる。
JLL の最新レポートによると、昨年の同国のショッピングセンターの売上がコビッド以前のベンチマークを上回り、テナントは今年、過去最高の1000万平方フィート (9万3000平方メートル) のモールスペースをリースすると予測されていることから、Blackstone はインドの小売 REIT を立ち上げます。
「2022年の）小売業は、入場者数と売上高がともにパンデミック前の水準を超え、小売業者の拡張計画に成長の勢いを与えるとともに、この国の実店舗型小売業の強さを裏付けている」と、不動産コンサルタント会社は調査結果で述べています。
Nexus ポートフォリオでは、1,000を超える国内外のブランドが約2,900階建ての建物に入居しており、Blackstone は、今後3年間で営業利益が17.1%有機的に成長すると予測しています。12月31日現在、ポートフォリオの加重平均リース満了期間 (WALE) は5.7年となっています。
買収の可能性
Blackstone は、既存ポートフォリオの収益をアピールするだけでなく、追加物件の取得による信託の成長機会についても言及しています。
本投資法人は、目論見書において、「本投資法人の上場後は、レバレッジの低いバランスシートとなり、規律ある買収を通じて付加価値のある成長を促進するための大きな柔軟性が得られると期待しています」と述べています。
2016年のプラットフォーム設立以来、Nexusチームは、いくつかの物件をリポジショニングしてリターンを向上させるなど、460万平方フィートの小売資産を17件取得し、420万平方フィートの店舗スペースをリースしてきました。また、同期間中に290万平方フィートのリースを更新し、平均19.2％の賃料増額を実現しました。
Blackstone は、経営陣の買収実績と、買収後の負債水準が20%であることを重視し、さらなる物件購入と既存資産の拡張による信託の拡大を見込んでいます。Nexus は、グリーンフィールド開発による当信託の拡大を計画しているわけではありません。
Blackstone は目論見書の中で、「魅力的なファンダメンタルズを持つサブマーケットにおいて、クラス最高の小売資産を取得、所有、管理するという当社の中核戦略を継続するつもりです」と述べています。「買収に加え、既存資産の戦略的拡張も行い、ポートフォリオの価値を高めていくつもりです。
