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アジアで最も活発な不動産市場は、様々なアセットクラスに投資機会を提供し続けていると、ヤルディ主催の明天地東京フォーラムで火曜日、大手4社の意思決定者が語った。
アクサIMアルツ、UBSアセット・マネジメント、アリッサ・パートナーズ、ノルウェス銀行アセット・マネジメントのトップ・リーダーからなるパネルディスカッションでは、MSCIによると、2024年上半期に193億ドルの収益不動産が売買され、日本がこの地域をリードしたことを受け、ベッド、小屋、データセンター、さらにはオフィス資産など、多くの魅力的な投資対象がある日本に高い評価が与えられた。
米国ではドナルド・トランプが復活し、日本では少数派政権が揺らぐなど、太平洋の両側で政治的混乱が起きていることを踏まえ、アクサIMアルツ・リアルアセッツのアジア太平洋地域担当責任者ローラン・ジャックマン氏は、不動産ベットを検討する際の主なリスク要因として金利の方向性を指摘した。
「関税を導入し始めれば、間違いなく地上のインフレに影響を及ぼし、インフレと言うことは金利が上昇する可能性がある。「インフレということは、金利が上昇する可能性があるということだ。私たちは、不動産が金利と高い相関関係にあることを知っています」。
政策の継続性はプラス
アクサIMアルツは近年、日本への投資を相次いで行っている。6月、ファンドマネージャーは 京都の183キーホテルを取得した。 を4400万ドルで取得し、改装を計画している。昨年は つの高齢者向け住宅 合計331室。 33戸のアパートメントのポートフォリオ 東京、大阪、名古屋にまたがっている。
明天地東京フォーラムで基調パネルが日本投資について議論
フランスの大手金融会社AXAの傘下であるジャクマン氏は、ライフサイエンスやデータセンターへの投資で、日本の不動産ポートフォリオを多様化しようとしていると語った。
「マンダリン・オリエンタル東京に集まった200人の参加者に対し、「我々は2020年にデータセンターを購入しました。「魅力的な条件で売却する良い機会だったので、実際には売却したばかりです。しかし、私たちはデータセンターのスペースが好きなのです。日本にはもっとデータセンターが必要だと感じています。多くの需要があると見ています」。
ノルウェーの1.7兆ドル規模の政府系ファンドを運用するノルゲス・バンク・インベストメント・マネジメントのアジア非上場不動産部門責任者である太見太陽氏は、トランプ氏の当選は、日本の国会で連立与党が過半数を失うという衝撃的な事態に比べれば、驚きは少なかったと述べた。それでも同氏は、日本の不動産ビジネスに影響を与える政策が突然転換することを期待しないよう注意を促した。
「日本の政策は、多かれ少なかれ、変化が非常に遅い。「金利、その他の政策、税率、徐々に変わっていくと思いますが、日本では大きな変化はないと思います」。
ノルジェス氏は、安定した東京のオフィス資産に引き続き関心があるとし、東京のオフィススペースの新規供給は、過去10年間スペースの純増が減少した後、総ストックのわずか1％に過ぎないと述べた。
「長期的なコア投資家として、10年の保有期間はまだ短いと考えています。「だから私たちは、サイクルを経て、長期的に素晴らしいパートナーと素晴らしい資産を保有しようとするのです」。
マルチ・ファミリー
UBSジャパン・アドバイザーズ代表取締役社長の渡辺創氏は、不動産評価に直接影響を与える政策について、日本の与野党に違いはないと述べた。
スイスの親会社であるUBSアセット・マネジメントは、全世界で1170億ドル相当の不動産、インフラ、プライベート・エクイティ投資を監督している。プライベート・キャピタル、ファミリー・オフィス、富裕層、その他の裕福な投資家による幅広い支援により、マルチファミリー・セグメントは安定性を享受している、と渡辺氏は指摘する。
「マルチ・ファミリーは、資産家一族にとって、資産に対する実際の課税額を圧縮するための非常に良いツールです」と渡辺氏は述べた。
アリッサ・パートナーズの創設者であり、マネージング・パートナー兼CEOであるチェドリ・ブジェラビア氏ほど、マルチ・ファミリーのディールメイキングに精通した人物はいない。 アクサIM, PGIM不動産 と プライベート・エクイティの巨人、ブラックストーン.
ブジェラビアは、アリッサが生活セクターへの注力を維持する一方で、物流やデータセンターといった新たなビジネスチャンスも模索していく予定であることを確認した。日本では金利がゼロに近い水準から40ベーシスポイントまで上昇しており、キャップレートは低下しているが、東京や大阪のような中核的な立地ではまだ利回りが上昇する余地がある。
「日本はアジア最大の先進国市場であり、最も奥行きの深い市場であり、流動性が高いことを忘れてはなりません。「ほとんどの投資家は、あるアセットクラス、安定性、インカムを求めて日本にやってくる。ですから、日本が今後も様々な国際投資家から関心を集め続けることは、誰も驚くことではないと思います」。
