テクノロジー
不動産の将来性と持続可能性への投資を収益化するための実践的フレームワーク
サステナビリティの進化とテナントの期待が商業用不動産の展望を再構築する中、資産所有者と投資家は極めて重要な問題に直面している：古い資産をどのように強化し、競争力、収益性、コンプライアンスを維持しつつ、資本を賢く管理するか？
その答えは、投資家が最も重視すること（リターン、リスク軽減、長期的な資産パフォーマンス）と、テナントがますます求めること（高性能、低炭素、人中心のスペース）のバランスを取ることにある。これらの優先順位を調和させるには、単なる野心以上のものが必要です。明確なロードマップが必要なのだ。
資産強化が報われる理由
行動の必要性が高まっているA 最近のJLLの調査 世界14都市で46,000棟以上のビルを対象としたJLLの最近の調査によると、オフィスビルの65％、集合住宅の75％が、大幅なアップグレードを行わない限り、2030年までに老朽化するリスクがあるという。これは投資家にとって課題であると同時にチャンスでもある。
「JLLのアジア太平洋地域投資家ソリューション担当マネージング・ディレクターのマイク・ウォルシュは、次のように述べています。「投資家は以前から、認証取得だけでは解決策にならないことを知っており、世界の入居者は、ネット・ゼロへのコミットメントを裏付けるために、ビル運営データの可視性を高めることを求めています。「さらに、既存ビルの所有者の多くにとって、持続可能性のアップグレードとどのような改善や介入の組み合わせが最高のリターンをもたらすかを知ることは、不確実なままでした。
サステナビリティを資産のリポジショニング／強化に組み込むことは、大きな変革をもたらすことが証明されつつあります。このような強化は、不動産の環境プロフィールを強化するだけでなく、市場価値と長期的な評価を大幅に向上させ、不動産の展望を再構築することができる。
不動産業界の進化に伴い、グリーン・クレデンシャルはますますドル換算されるようになり、持続可能性と収益性が両立する新時代を迎えている。JLLは、資産強化のための6つの主要なバリュードライバーを挙げている：
1.賃料収入の増加
グリーン認証を取得したビルは、従来型のビルを常に上回っている。JLLの調査によると、グリーン認証やNZCロードマップを取得したオフィスビルの賃料プレミアムは7.1%から11.6%となっている。
2.テナントリテンションの向上
サステナブルなビルは、テナントを長期にわたって維持し、新しい入居者をより容易に惹きつける。これにより、収入の変動が少なくなり、離職に関連するコストを抑えることができる。
3.営業コストの削減
建物インフラへの投資はすべて、効率改善とコスト削減を目的としている。アップグレードには、必ずしも多額の資本支出を必要としない。例えば、JLLは、米国を拠点とするテクノロジー企業が、照明の改修や空調設備の交換といった簡単な変更を通じて、アジア太平洋地域の32拠点で年間40万ドルのエネルギーコスト削減を実現するのを支援した。
4.資産価値の保護
市場の期待が変化する中、持続可能性に遅れをとった資産は、非効率、座礁、切り捨てのリスクにさらされる。今日の戦略的強化は、将来のパフォーマンスを守るのに役立つ。
5.規制への対応
世界中で環境基準が強化されていることは、早期の対策が不動産をコンプライアンスに適合させ、将来の罰則を回避することを意味する。
6.グリーンファイナンスへのアクセス
持続可能な資産は、ますます優先融資の対象となっている。 JLLの調査によると、金融機関はしばしば金利を引き下げている通常10-15bps の金利引き下げを行うことで、投資家は大規模なポートフォリ オ全体で20-30億米ドルの金利を節約することができる。
Win-Winのためのフレームワーク
革新的な投資家は、断片的なアップグレードではなく、データ、洞察力、インセンティブを活用した構造的なアプローチを採用し、ポートフォリオの将来性を高めています。JLLのアセット・エンハンスメント・フレームワークは、アセット・エンハンスメント・イニシアチブ（AEI）とサステナビリティ強化を融合させ、プラスのROIを実現する5つの重要なステップに従っています：
1.洞察から始める
データ主導の評価により、低炭素化アップグレードが最大のROIを生み出す場所を明らかにします。エネルギー監査から材料ライフサイクル分析に至るまで、迅速な成果を特定することが重要です。
2.インパクトの優先順位付け
エネルギー効率の高いHVACシステム、LED照明、断熱改善、スマートモニタリング技術など、環境と財務の両面でリターンをもたらすアップグレードに重点を置く。
3.インセンティブを揃える
グリーンリースを利用し、エネルギー改善にかかる費用をテナントと分担する一方、光熱費の削減や快適性の向上といったメリットをテナントに提供する。
4.資金の確保
グリーン・ファイナンス、カーボン・クレジット、政府補助金を活用する。シンガポールのような市場では、インセンティブ制度が資本コストを相殺し、投資回収期間を改善するのに役立つ。
5.成功の測定と伝達
エネルギー節約、排出削減、テナントの成果に関する透明性の高い報告は、信頼を築き、持続可能性に焦点を当てた投資のビジネスケースを強化するのに役立つ。
戦略的導入：理論から実践へ
JLLは、10年以上にわたって、より持続可能な成果を得るためのビルの改修に関する専門知識を投資・拡大しており、マンハッタンのエンパイア・ステート・ビルの改修を管理し、今後10年間でエネルギー消費量を40％以上削減することに貢献した。ある取り組みだけで、ビル内の6,514の窓すべてを改修し、エネルギー使用量の40％削減に貢献し、所有者は年間推定440万ドルを節約した。
中東では、JLLはAldar Propertiesに、2つの小売ユニットを旗艦本社に改築するためのアドバイスを提供しました。新しいスペースには屋上庭園とウェルネス・アメニティが設置され、LEEDプラチナとWELL認証も取得しました。このプロジェクトでは、二酸化炭素排出量を20％削減し、光熱費を15％削減しました。
アジア太平洋地域では、世界的なテクノロジー・サービス企業がJLLと提携し、310万平方フィートの地域ポートフォリオ全体でエネルギー管理計画を実施しました。この戦略は、効率を改善し、持続可能性の目標を達成し、32の拠点で財務的なインセンティブを引き出すように設計された。ベストプラクティスを活用し、オペレーションを最適化することで、クライアントは大規模な設備投資や事業の中断なしに年間40万ドルのコスト削減を達成した。
ウォルシュ氏によると、多くの投資家は、コスト、複雑さ、さまざまな投資領域における真のROIの可視性に対する懸念から、資産のアップグレードをためらっている。しかし、この結果は、明確な洞察から出発し、適切な時期に適切な対策を適用することで、市場インパクトを達成することにより、大きな利益を得ることができることを示している。段階的導入は戦略の重要な部分である。
この先のチャンス
アジア太平洋地域全体では、低炭素なオフィススペースへの需要が高まる一方で 供給は限定的.
シドニー、香港、ムンバイでは、質の高いグリーン・ビルが最大84％不足すると予測されている。シンガポール、メルボルン、デリーなどの成熟市場でも、需給ギャップは平均47％と依然として大きい。将来を見据える投資家にとって、この状況は、資産の将来性を高め、新たな価値の源泉を解き放つ絶好の機会である。
適切な戦略により、より広範なAEIプロジェクトの一環として持続可能性の成果を実現することは、達成可能であるばかりでなく、経済的にも報われる。投資マインドを持ってこの課題に取り組む資産所有者は、テナントの進化するニーズに応えながら、長期的な資産パフォーマンスを向上させることができる。
「JLLのウォルシュは、「持続可能性がもたらす経済的利益に対する意識の高まりに後押しされ、不動産業界は変貌を遂げつつあります。JLLのウォルシュは、「下調べを怠らない投資家は、物件の価値を高め、賃貸利回りを向上させ、長期的な価値を高めながら、プラスのROIを実現することができます」と述べている。
JLLと一緒に、持続可能な価値への旅を加速させましょう。 急速に変化する市場において、お客様の不動産資産を守るため、JLLの専門家チームにご相談ください。.
