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2024年 7月 18日 木曜日

華僑の町、上海ブルガリ・ホテルを3億4400万ドルで売却

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上海OCTのブルガリホテル&レジデンス

中国本土の国有デベロッパーであるオーバーシーズ・チャイニーズ・タウン(OCT)は、上海のブルガリ・ホテルの売却に合意した。収益が急落し、中国の観光市場の回復が遅れる中、負債を抱えた同ビルダーは不採算プロジェクトを売却する。

建材メーカーの江蘇金豊セメント集団は、2018年の開業以来利益を上げることができなかったこの高級ホステルの公開入札で、最低価格24.3億人民元(3.44億ドル)で権利を獲得した、 火曜日に証券取引所に提出された書類によると.

深センの「世界の車窓」や遊園地チェーン「ハッピーバレー」などのテーマパーク投資で知られる香港上場のOCTは、計画中の処分で得た資金を136億人民元(19億ドル)の債務負担の軽減に充てる意向だ。

「取締役会は、本処分案が実現すれば、(i)当グループの資産を活性化させ、当グループの全体的な戦略計画のために資産の回転を加速させることができる、(ii)本処分案による現金流入を借入金返済に充当し、当グループの有利子負債を減少させることができる、(iii)投資収益を実現することができる、と考えている」とOCTは述べている。 を別途提出した。.

デベロッパーは、提案された売却について株主と規制当局の承認を得ており、2024年前半に取引が完了する見込みで、OCTは売却益6,000万人民元(850万ドル)の計上を見込んでいる。

一貫して不採算

上海の静安地区と隣接する黄浦地区が交わる蘇州クリーク北岸の旧工業地帯に位置するこのホテルは、外灘と陸家嘴のスカイラインを望む48階建てタワーの最上階8フロアに82の客室を備えています。このホテルは、ブルガリが運営する世界9軒のホテルのうち、中国に2軒あるうちの1軒です。

張大煥OCT会長

2016年に完成した同ホテルは、63室のスタンダードルームと19室のスイートルームを備え、過去の平均客室単価(ADR)は主な客室タイプで5,900人民元から8,100人民元となっている、 物件の鑑定によると コンサルタント会社JLLによるもの。2019年から2023年上半期にかけて、ホテルの稼働率は平均54~57%。

10月に開始された一般競争入札で実施された売却案には、ホスピタリティ資産に付随する建物、3つの商業セグメント、駐車スペースも含まれており、ホテルと合わせて総床面積は3万5,247平方メートル(37万9,398平方フィート)となる。

ホテルとその付帯スペースの床面積は26,834平方メートルで、複合施設のB2階とB1階、1階から3階、40階から47階を占めている。3つの商業施設は1~3階の一部を占め、総面積は3,284平方メートル、5,129平方メートルの駐車場はB2階とB1階にあり、88台を収容できる。

ホテルと商業施設に挟まれた36階建ての建物にはブルガリ・レジデンスがあり、このプロジェクトも赤字に苦しんでいる。OCTは、この賃貸アパートの51%を、テンセント傘下のゲーム会社Zhejiang Century Huatong Groupに6億1200万人民元(8900万ドル)で売却することで合意していた。 4月OCTは49%の株式を保持。

江蘇金豊セメント集団に売却されるホテルと関連資産には、OCTが49%保有するブルガリ・レジデンスの株式は含まれておらず、持続的な赤字に苦しんでおり、収益は2021年の2億4900万人民元から2022年には1億4000万人民元にほぼ半減している。2023年上半期には1億1,900万人民元の収益と690万人民元の純損失を計上した。

この取引価格は、8月時点の資産の合計鑑定価格17億人民元(2億4100万ドル)に対して43%のプレミアムを示しており、このうちホテル部分は14億5000万人民元となっている。ホテルの評価額は、10年間の割引キャッシュフローモデルに基づいており、1年目の平均稼働率は55%、10年目には66%まで徐々に上昇すると想定されている。

この資産の評価では、2051年3月に期限を迎える土地の賃借権の残存期間が限られていることも考慮されている。2011年3月10日に開始された土地使用権は、ホテルおよび商業用地として40年の使用期間を定めている。

OCTは、ホテルによるブルガリブランドの継続使用は、江蘇金豊セメントグループと高級品メーカーとの交渉と合意次第であると述べている。

資産売却

深センに本社を置くOCTは、主に住宅・商業施設、ホテル、工業団地の開発、文化・観光関連プロジェクトへの投資を行っているが、中国の不動産市場の低迷と個人消費の低迷により、2020年以降、赤字が続いている。

同社の競合他社の多くも、資金調達先が枯渇し、不動産販売からの収益が減少しているため、流動性ニーズを満たすために資産を売却している。

先週、経営難に陥った中国のデベロッパー、ワンダ・グループは、ワンダ・レイン・オン・ザ・バンド・ホテルをインドネシアのパルプ・製紙王スカント・タノト氏のファミリーオフィスに非公開の価格で売却することで合意したと報じられた。この取引は、ワンダの創業者である王健林氏が、インドネシアのパルプ王であるスカント・タノト氏のファミリーオフィスにホテルを売却することで合意したことに続くものである。 この取引は、ワンダの創業者である王健林が、かつて野心的だった同グループの映画事業の経営権を中国如意.

OCTは提出書類の中で、「住宅購入意欲や着工件数の回復にはまだ時間がかかる可能性があるため、不動産市場は変動の中で緩やかに回復すると予想される」と述べた。

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