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2024年 7月 18日 木曜日

東京のオフィス賃料、第1四半期は上昇 テナントがアップグレードを模索

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テクノロジー ハインズゼニス南新宿

先月、ゼニス南新宿を手に入れたハインズ(画像:ハインズ)

東京のオフィス市場は、世界的なデスクスペースの低迷をものともせず、賃料は上昇を続け、空室率は2024年までタイトな状態が続くと予想されており、アジアで最もホットな不動産投資先の1つである東京のオフィスがさらに好調であることを示している。

東京都心部のグレードAオフィスの平均賃料は、第1四半期は前年同期比0.2%増の32,656円/坪(3.3平方メートル、35.5平方フィート)となり、前年同期比で0.3%上昇した、 サヴィルズ調べ.

前期は、需要が新規供給を上回ったため、空室率も3.5%へと低下した。5区では、16万2,645平方メートルが入居し、これは当期中に供給が開始された8万平方メートルの2倍に相当する、 コリアーズより が示した。同不動産会社は、テナントが人材を引きつけるために質の高いスペースを確保するため、今年いっぱいはリーシングが新規供給を上回る状態が続くと予想している。

「2024年には、前年より減少した新規供給と安定した需要の組み合わせにより、空室率の低下傾向と賃料の上昇基調が維持されると予想される」とコリアーズは述べている。「人材獲得競争が激化し、オフィスの入場者数が回復するにつれ、プライムで質の高いスペースへの需要が高まる。

クオリティへの逃避は続く

第1四半期の上昇にもかかわらず、東京のプライムオフィスの賃料は、パンデミックによって企業業務が中断され、リモートワークが促進される前のピークであった2020年第2四半期を13.7%下回っている。

テクノロジー コリアーズ・ジャパン調査部長 河合浩平氏

コリアーズ・ジャパン調査部長 河合宏平氏

サヴィルズは、過去1年間の賃貸料上昇を市場の安定性の表れとしており、港区は5区の中で最も高い賃貸料上昇率を記録し、前四半期比0.5%増となった。また、ホンダ、三菱自動車、NEC、ソフトバンクグループなど大企業の本社がある港区は、第1四半期に空室率が1ポイント低下し、5.1%となった。

千代田区は0.3%増、中央区は0.2%増となり、都心部では次の順位となった。

東京都心部における賃料の上昇と空室率の低下は、三菱リアルエステートサービスが1月に実施した調査によると、企業の58%が、成長と従業員数の増加に対応するためにオフィスの拡張を検討しており、同時に職場の質の向上を望んでいると回答したことを受けたものである。

「サヴィルズ社は、「交通の便の良い近代的な新しいオフィスと、古くて不便なオフィスとの二極化は依然として続いている。「オフィスの移転や拡張を検討しているテナントは、特にスキルの高い人材が不足する中、労働力を惹きつけ、維持するために便利な設備を備えた新しいビルを好む傾向が強まっています。

2024年通年で、コリアーズは東京都心5区でテナントが正味401,650平方メートルを取得すると予想しており、これは新規供給見込みの302,480平方メートルを33%上回ることになる。これを受けて、同コンサルタント会社は、空室率が3.4%に低下することから、同エリアのグレードAオフィス賃料は今年末までに、2023年末と比較して3%上昇すると予測している。

2025年から2028年にかけてのグレードAオフィスの純取得面積は年平均317,025平方メートルとなり、今年の賃貸面積を約27%下回ると予測している。

オフィス投資市場トップ

東京のオフィスに対するテナントの需要は、投資家によるオフィス資産の取得と相関している。 JLLが日本を指摘 がアジアで最も活発なオフィス市場であると指摘した。

2月に ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントが412億円の支払いで合意 ゴールドマン・アセット・マネジメントは、デベロッパーの三井不動産がスポンサーを務めるREIT、日本ビルファンドから、東京駅に近いグラントウキョウ・サウスタワーの1フロアを購入するため、412億円 を支払うことで合意した。

同月、ドイツのユニオン・インベストメントは 東京の2つのオフィス資産、渋谷プライムプラザの売却を発表した。 渋谷駅近くの「渋谷プライムプラザ」と原宿駅近くのオフィス・商業ビル「J6フロント」である。

東京のオフィスビル買収は今期も続いている。 ハインズがビルを購入ハインズは先月、日本の大手不動産会社である三菱地所と三井住友ファイナンス&リース(SMFL)の合弁会社から新宿の代々木エリアにあるビルを購入した。

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