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2024年 7月 24日 水曜日

香港のデベロッパー、コーズウェイ・ベイ・プロジェクトの再評価を推進 需要が低迷する中

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銅鑼湾のヘブン・コート

2007年から銅鑼湾(コーズウェイベイ)の用地取得に取り組んできた香港上場のサウンドウィル・ホールディングスは、不動産市場の低迷と不動産価値の下落がデベロッパーの新規用地取得意欲を減退させる中、香港の土地審判所に対し、同用地の残りスペース取得価格の引き下げを要請した。

サウンドウィルは月曜日に次のように述べた。 土地審判所に 2週間前、Hysan DevelopmentのLee Garden Twoの近くにある築65年の建物の競売で、土地審判所によって設定された24億2500万香港ドル(3億1000万ドル)の価値を根拠とした入札を辞退した後、Haven Courtのまだ所有していないスペースの再強制売却入札を実施するために、さらに3ヶ月を与えるよう求めた。

同デベロッパーは、2月に行われた同物件の再鑑定で、11階建てのビルが21億香港ドルと評価され、失敗した売却で使用された数字より13.4%低かったことを指摘し、同資産の準備価格の下方修正を正当化した。

「サウンドウィル・ホールディングスは、「当社グループは、潜在的な商業的価値を引き出すため、再開発用地の所有権を一本化するよう努めてきたが、現在の経済状況や香港の不動産市場を慎重に考慮した結果、当社は最終的にオークションへの入札を見送ることを決定した。 と、4月17日の競売不成立時の提出書類で述べている。

強制競売は伝統的に、忍耐強いデベロッパーに新たな用地を割安で取得する機会を与えてきたが、住宅販売と商業用賃貸料からの収益減少が、市内最大手建設業者の利益急落の引き金となったため、今年第1四半期には新たな強制競売の申請はなかった。

強制競売の申請が減少

サウンドウィル社によると、同プロジェクトの「現在の市場価値に合わせる」ため、住宅と商業ビルの保留価格の引き下げを申請した、 2月の鑑定評価 コンサルタント会社ヴィガースによるものである。同申請はまた、オークションの期限を8月29日まで延長することも求めた。

サウンドウィル・ホールディングスのチャン・ヒン・タット会長

1959年に竣工し、レイトン・ロード128-138とヘブン・ストリート2-30に位置するヘブン・コートとして知られる物件は、有効面積94,757平方フィートで、1階は店舗、1階から10階は住宅ユニットとなっている。地元メディアの報道によれば、建物は125の住宅ユニットと44の店舗スペースで構成されている。

サウンドウィルの子会社は、有効面積85,322平方フィート(7,927平方メートル)に相当する同物件の未分割株の88.79%を所有。同建設業者は2019年7月に強制売却競売を申請した際、同物件の株式の約84.04%を保有しており、土地審判所は2月にその申請を承認していた。

ヘブン・コートの競売不成立は、2023年の強制売却申請がわずか5件で、2004年以来最低となり、2019年から2021年の平均申請件数29件を大きく下回った後のことである、 JLL調べ.

「JLL香港のプロジェクト戦略・コンサルタント部門のシニア・ディレクター、ノリー・リー氏はリリースの中で、「クーリング措置が撤廃されたことで、再開発のために所有権を一本化するデベロッパーは印紙税の支払いが免除されるようになった。「しかし、流動性の逼迫と高金利の中、デベロッパーの投資意欲は依然として乏しいかもしれません。この警戒感は、プライマリー市場における激しい価格競争と土地販売の停滞に反映されている。

市史上4度目の競売失敗

1999年に土地(再開発のための強制売却)条例が制定されて以来、尖沙咀(チムサーチョイ)のオースティンロード132-134番地にある太極宮(Tai Chi Court)が落札された後、延長された競売で再び落札者が出なければ、4件目の落札失敗となる。 2022年1月に競売にかけられた。 を8億1,230万香港ドルの準備価格で競売にかけたが、本土の投資家シュウ・シンはその評価額が予想をはるかに上回ったため、売却を断念した。

時間延長に加えて、同社は残りの住戸を購入するために所有者と個人的な契約を結ぶことも可能であることを示唆している。

“残りの住戸の価格が妥当であれば、サウンドウィルは残りの権益を取得し続けることが予想される。2020年11月に九龍市のライオン・ロック・ロードで行われた再開発の最初の競売失敗事例と同様に、残りの店舗は価格交渉によってデベロッパーが取得した」と、香港を拠点とするCHFT Advisory and Appraisalのチーフサーベイヤー、アレックス・レオンは述べた。

2022年、サウンドウィルは の持分を売却する契約を締結した。 を、深センのデベロッパーCentralcon Propertiesに関連する本土の投資家に32億香港ドルで売却することで合意したが、この取引は結局実現しなかった。

JLLによると、この競売の失敗は、香港の商業用不動産の評価が急落している中で起こったもので、2019年12月31日から2023年末までの間に、香港全土のオフィスと路面店の資本価値がそれぞれ34%と35%下落したという。

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